מחירי הדיור בישראל שוברים שיאים - מהי המגמה בגדרה?

נפגשנו עם אושיות התיווך מגדרה, מלי דוד ושרונה בן חיים, מומחיות נדל"ן ויועצת השקעות ומשכתנאות, מייסדות ובעלות משרד התיווך "MS נכסים".

למה לדעתכן כדאי לקנות נכס למגורים בגדרה?

מלי: "ראשית, אוכלוסיה איכותית: שיעור הגיוס לקצונה ויחידות קרביות גבוה כמעט פי 2 מיישובים אחרים. סיירת הורים פעילה, השקעה בחינוך מצד המועצה כולל רצף חינוכי וזכאות גבוהה לבגרות. יש תחושה של סביבה בטוחה לילדים ברחובות ובפארקים, גם בשעות הלילה. צביון של מושבה קטנה ואינטימית".

שרונה: "אני בוחרת לתאר ללקוחות שלי את גדרה כ'סביון של הדרום' ומאמינה בזה בלב שלם".

האם לדעתכן מחירי הדיור, בפרט בגדרה, צפויים להמשיך במגמת העלייה?

מלי: "לדעתי האישית, אחרי 10 שנות תיווך בעיקר במושבה, המחיר לא ירד ואף ימשיך לעלות. תקופה ארוכה דובר על ירידת מחירים, אבל הלכה למעשה, המחירים רק מאמירים מעלה".

שרונה: "בשורה התחתונה, מדובר בהיצע וביקוש. יש ביקוש אדיר והיצע, יחסית, נמוך, בהיעדר עתודות בנייה".

מהי לדעתכן הסיבה לזינוק האדיר במחירי המכירה והשכירות בגדרה?

שרונה: "חשוב לציין שעליית המחירים לא מאפיינת רק את המושבה, אלא מדובר בתופעה רוחבית בכל הארץ. השתתפנו לא מזמן בועידת הנדל"ן הארצית באילת. דובר שם על כך שהמדינה מתכוונת לבנות ערים נוספות בפריפרייה, 3 ערים בצפון ו-2 ערים נוספות בדרום (בסמוך לאילת) כמו גם השקעה נרחבת בהתחדשות עירונית. בהערכה גסה שלי, מדובר על טווח זמנים של עשור לכל הפחות".

מלי: "כפי שציינה שרונה, הכל מתחיל ונגמר בביקוש והיצע. כמות הנכסים המוצעים להשכרה או מכירה בגדרה, יחסית, נמוכה ויש המון מתעניינים פוטנציאליים, גדרתים או תושבי חוץ שמוכנים לשלם את הסכומים המבוקשים. מבחינה טריטוריאלית, יש לגדרה המון שטחים חקלאיים שיכול ויופשרו בטווח זמן של מספר שנים. כרגע, מדברים על בנייה של כ- 3,000 יחידות דיור חדשות במושבה. ביחס לכמות התושבים החדשים שבוחרים לעבור לגור בגדרה בשנים האחרונות, אני סבורה שגם אלפי היחידות החדשות לא יצליחו לספק את הביקוש האדיר".

תוכלו לנסות להעריך את שיעור עליית המחירים במושבה בשנתיים האחרונות?

מלי: "ניקח כדוגמה נכס שמכר משרדנו בחודש 07/2020, דירת 4 חדרים, בסכום של 1,740,000 שקלים. כיום ולאחר כשנתיים, אותו הנכס בדיוק, נמכר בסכום של 2,190,000 שקלים, פער של 450,000 שקלים (בשנתיים) שמשקף עלייה של 26%".

שרונה: "חשוב לציין שלא מדובר בתופעה ייחודית לגדרה. לצורך השוואה, ניקח כדוגמה את היישוב באר יעקב. בשנת 2020, נמכר נכס דירת 5 חדרים, בסכום של כ- 2,300,000 שקלים. כיום, עבור אותו הנכס, ידרוש הבעלים סך של כ- 3,000,000 שקלים, פער של 700,000 ש"ח שמשקף עלייה של 31%". 

המצב הכללי בישראל:

משבר הדיור בישראל מתייחסת לעליית מחירי הדיור במדינת ישראל בקצב מהיר מעליית שכר האזרחים. בין השנים 2002-2022 עלו מחירי הדיור בלמעלה מ-250%. במרוצת השנים עלו מספר ניסיונות לטפל במשבר הדיור, בין היתר: מע"מ אפס, מחיר למשתכן, מחיר מופת, מחיר מטרה, דירה בהנחה, תמ"א 38 ופינוי בינוי.

לפי נתוני הלמ"ס (לשכה מרכזית לסטטיסטיקה) שפורסמו בתחילת השנה, בסיכום 12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות בישראל ב-15.2%, ונתוני החודשים האחרונים מצביעים על האצה בקצב העליות. בהשוואה לעלייה של 13% ב-2021, סביר לצפות לעליית מחירים של 20-15% בשנת 2022.

בנק ישראל ניסה להסביר כי העלייה במחירי הדיור נבעה, בין היתר, מתוכניות הממשלה ל"דיור בהנחה" ו"מחיר למשתכן". לפי עמדת הבנק, תוכניות "למשתכן" כמו גם "דיור בהנחה" בעיקר מתדלקות את הביקושים ומביאות בתורן לעליות המחירים שחווים תושבי ישראל בשנתיים האחרונות.

בניגוד למה שנהוג לחשוב, לפי נתוני ה-OECD בשנה החולפת (2021) ישראל דורגה מתחת לחציון של מדינות ההשוואה. 

הסיבות לעליית מחירי הדיור בישראל:

מהתייקרות החומרים וההובלה, דרך ריבוי הפרויקטים של התחדשות עירונית, מחסור בעובדים ובדירות להשכרה, ועד הריבית הנמוכה. להלן מספר גורמים:

שיטת תמחור מכרזי הקרקע (למרבה במחיר) -  יוצרת תחרות קשה של הקבלנים על יחידות קרקע ולעלייה במחיר הרכישה, במקרים רבים בסכום גבוה בשיעור ניכר מזה שהעריך שמאי.

עלייה במדד תשומות הבנייה - זינוק משמעותי נרשם במדד בשנתיים האחרונות (לאחר יציבות של שנים). המדד כולל חומרי בנייה, מוצרים ושירותים הדרושים לבנייה, שהתייקרו מאוד בגלל הקורונה. בשולי הדברים יאמר כי טענה זו הועלת לא אחת במסגרת תביעות רוכשים שקיבלו את הדירה באיחור והקבלנים טענו ל"כח עליון" על מנת להתחמק מתשלום הפיצוי המוסכם. נכון הדבר גם לגבי הטענה של היעדר "ידיים עובדות" (כידוע, רוב הפועלים בתחום הבנייה הינם תושבי שטחים).

משקיעים - למרות העלאת מס הרכישה בגין דירה שנייה ל- 8%-10%, הגידול באוכלוסיה, משקיעי חוץ (מעבר לים) וזינוק בעלייה לישראל בשנים האחרונות, יוצררים ביקוש רב בשוק הנדל"ן.

כיצד המצב משפיע על שוק הנדל"ן במושבה גדרה?

לפי אתר מדלן, המחיר הממוצע לקניית נכס בגדרה - נכון לשנת 2022 - הינו 2,300,000 ש"ח. המחיר הממוצע לשכירות הינו 4,700 ש"ח. גדרה ממוקמת 6/10 במדד החברתי כלכלי.

37% מתושבי גדרה הם בני נוער עד גיל 17, 51% חסרי זכאות לבגרות, 77%  מחזיקים בבעלותם דירה (כאשר 25% הינן דירות 3 חדרים)

להלן מספר דוגמאות לעסקאות נדל"ן (מכירה) שנעשו בגדרה בשנת 2022 (הנתונים נלקחו מתוך אתר מדלן):

ביום 26/04/2022, נמכרה דירת 6 חדרים ברחוב דולב 39, 142 מ"ר, קומה 1, נבנה בשנת 2000, בסכום של 2,860,000 ש"ח.

ביום 24/03/2022, נמכרה דירת 4 חדרים ברחוב כהנוב 6, 100 מ"ר, קומה 2, נבנה בשנת 2007, בסכום של 1,800,000 ש"ח.

ביום 10/01/2022, נמכרה דירת 3 חדרים ברחוב אורן 2, 76 מ"ר, קומה 2, נבנה בשנת 2007, בסכום של 1,710,000 ש"ח.

ביום 06/01/2022, נמכרה דירת 4 חדרים בדרך האילנות 26, 102 מ"ר, קומה 4, נבנה בשנת 2001, בסכום של 2,350,000 ש"ח.

ביום 13/12/2021, נמכר בית פרטי 6 חדרים (קבלן אפי קפיטל), 143 מ"ר, קומת קרקע, נבנה בשנת 2021, בסכום של 3,280,000 ש"ח.